Centro Sur, una de las zonas más estratégicas de Querétaro, ha experimentado una transformación significativa que ha impulsado su crecimiento urbano y económico. Su privilegiada conectividad, tanto con la autopista México-Querétaro como con el Boulevard Bernardo Quintana, la convierte en una de las áreas de más fácil acceso de la ciudad. Esta ventaja de localización ha sido clave para atraer inversiones y proyectos de infraestructura que no solo responden a las necesidades actuales, sino que también proyectan un futuro sostenible.
Conectividad y desarrollo intermunicipal
Uno de los pilares de esta evolución es la integración de infraestructura vial que mejora la movilidad en el sur de la ciudad. Las obras en Centro Sur han contribuido a desahogar el tránsito y a facilitar los traslados entre municipios vecinos como Corregidora y Huimilpan, reforzando así el Circuito Industrial y Comercial del Sur. Este desarrollo no solo mejora la calidad de vida de los habitantes, sino que impulsa el dinamismo económico intermunicipal.
Además, se ejecutaron importantes obras pluviales para proteger la zona de escurrimientos y garantizar su correcto funcionamiento hidráulico. El nuevo canal de concreto que cruza la vialidad de oriente a poniente asegura que las lluvias no afecten la movilidad ni la seguridad de los residentes y trabajadores que diariamente transitan por esta área.
Infraestructura médica y turismo de salud
El crecimiento urbano de Centro Sur ha sido acompañado por el desarrollo de infraestructura clave, como el Hospital Ángeles Centro Sur, la mayor instalación de salud privada en Querétaro y el Bajío. Este centro reafirma el atractivo de la zona no solo para los residentes locales, sino también para el turismo de salud y bienestar, lo que añade un valor importante al ecosistema económico y social de la ciudad.
Economía local y atracción de inversiones
Según estimaciones de MarketDataMéxico, Centro Sur genera un output económico de aproximadamente 6,300 millones de pesos anuales. De esta cifra, 370 millones corresponden a ingresos de los hogares y alrededor de 5,900 millones a los establecimientos que allí operan. Con más de 500 empresas en funcionamiento y una fuerza laboral de 9,000 personas, la zona se ha consolidado como un eje clave para la economía queretana.
THE HUB: un nuevo punto de encuentro
Un proyecto icónico que refleja el impacto de Centro Sur en el crecimiento urbano es The HUB Cuadrante Centro Sur. Este desarrollo, liderado por la visionaria desarrolladora inmobiliaria MIRA, está redefiniendo el paisaje urbano de la ciudad. Con 23,000 metros cuadrados de espacios techados, THE HUB ofrece una amplia gama de experiencias que van desde lo deportivo hasta lo gastronómico y artístico, convirtiéndose en un punto de referencia para familias, residentes y visitantes.
El área se ha consolidado también como el corredor más importante de oficinas corporativas de Querétaro, con el 40% de los metros cuadrados de oficinas de clase A de la ciudad. Este éxito es una clara muestra de cómo Centro Sur ha evolucionado para convertirse en un nodo de negocios y servicios de alta calidad.
Sostenibilidad y servicios urbanos
Uno de los diferenciadores más importantes para los inversionistas es la disponibilidad de infraestructura básica en los terrenos de Cuadrante Centro Sur, como agua potable, drenaje y electricidad. Estos servicios, que se encuentran ya a pie de banqueta, reducen los riesgos y tiempos asociados a la gestión de proyectos, brindando una certeza adicional para el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios en la zona.
El enfoque de MIRA en la creación de comunidades innovadoras y sostenibles ha sido fundamental en esta transformación. Al integrar elementos clave de la vida cotidiana —hogar, trabajo, servicios y esparcimiento—, Centro Sur no solo crece, sino que lo hace de manera planificada, apostando por una visión de largo plazo que armoniza el progreso urbano con la sustentabilidad.
Centro Sur: Un ejemplo de urbanismo responsable
En resumen, Centro Sur es hoy un modelo de desarrollo urbano que conjuga conectividad, infraestructura moderna y sostenibilidad. Con proyectos que no solo mejoran la calidad de vida de sus residentes, sino que también impulsan la economía local y regional, esta zona se ha convertido en un referente de cómo planificar y ejecutar crecimiento urbano responsable en Querétaro y más allá.
En los últimos meses se ha hablado mucho de los beneficios que traerá el Nearshoring, término que hace referencia a la relocalización de las operaciones de manufactura (con su logística de suministro) de empresas multinacionales a países (jurisdicciones) que se encuentren más cerca de su mercado final (es mover las inversiones de producción para llevarlas lo más cerca del consumidor) para tratar de minimizar en el futuro las disrupciones que se vieron por cierre de fábricas y saturación de transporte marítimo en las épocas de la pandemia.
¿Por qué aún no se ha reflejado todo el efecto del Nearshoring en la “IED” Inversión Extranjera Directa en México?
Según datos de la Secretaría de Economía el monto recibido en el primer semestre de 2023 fue de:
USD $29 mmdd, tan solo USD $1.5 mmdd más que en el mismo periodo del año pasado.
Además de que esta diferencia no ha sido notable a nivel macroeconómico, los datos muestran que solo el 7% del total corresponde a nuevas inversiones, mientras que el 93% restante se compone por reinversión de utilidades y flujos entre compañías, lo que significa que ya estaban instaladas en México. ¿Entonces qué pasó con la inversión?{
Diversos analistas concuerdan con que aún no hay datos que reflejen que México ya está percibiendo a empresas que se están relocalizando desde Asia. Aunque tampoco hay que alarmarse ya que, si esta misma pregunta se hace en el Norte o Sur del País, la opinión sería muy diferente.
Se espera que en los próximos trimestres veamos un crecimiento en la inversión extranjera, llegando a niveles anuales mayores a USD $50 mmdd.
Otro indicador que debemos observar con detenimiento es el de la inversión fija bruta, en Junio 2023, tuvo un crecimiento de 28.6%, muy por encima del crecimiento de otras variables económicas. Si bien estos datos pueden parecer un poco contradictorios, lo que podemos analizar es que la inversión para proyectos muy grandes será realizada en un futuro.
La Gran Oportunidad del Nearshoring como coyuntura internacional para México:
Por su cercanía con Estados Unidos, una mano de obra altamente calificada y acuerdos comerciales fundamentales, México se ha posicionado como un polo atractivo para las multinacionales.
Dentro del cambiante panorama de la economía mundial, el Nearshoring ha emergido como una estrategia vital, y México figura prominentemente como un gran beneficiario. Pero ¿por qué es significativo para nuestro país?
El Nearshoring implica el desplazamiento de operaciones empresariales o productivas hacia países geográficamente próximos, en lugar de a destinos más lejanos. Esta estrategia otorga ventajas como costos laborales competitivos, envíos rápidos y una afinidad cultural, sin sacrificar la calidad ni la eficiencia.
Los Fibras industriales, que son fideicomisos enfocados en bienes raíces industriales, están en el epicentro de esta tendencia. Dado que cada vez más empresas buscan establecer o expandir sus operaciones en México, la demanda de infraestructuras industriales modernas ha crecido notablemente.
Esto ha impulsado un significativo auge en los Fibras industriales, registrando incrementos en alquileres y ocupación que alcanzan niveles sin precedentes.
El Nearshoring multiplica la demanda de Parques Industriales y el crecimiento de las Fibras:
Los Fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) industriales que cotizan en la Bolsa Mexicana se beneficiarán del Nearshoring, aunque resentirán un impacto por la apreciación del peso en sus resultados del tercer trimestre de 2023, según analistas (como muchos de sus contratos están en dólares, se verá un impacto negativo en los resultados por la apreciación del peso) además de que enfrentan el reto de falta de infraestructura en algunas zonas del País lo que limita su expansión para cubrir la demanda del Nearshoring.
“El Nearshoring seguirá siendo el principal impulso para este segmento, en donde algunos mercados fronterizos registran niveles de ocupación de 100%, además de incrementos en rentas promedio de hasta doble dígito”
BX+ estima que Fibra Uno crecerá 8.3% sus ingresos en el 3er trimestre 2023, Fibra Macquarie bajaría 1.6%, Terrafina una baja de 8.6% y Monex estima que Fibra Monterrey es la que mayor crecimiento tendrá repuntando 59.5% al cerrar 2023.
“Consideramos al Nearshoring como el “Mexican Moment” más importante” reconoció Miguel Mayorga Tena, Director Ejecutivo de GBM Research durante su participación en el panel Nearshoring: el ‘Milagro mexicano’ durante el “Expansión Summit 2023: México Fuerte”
Óscar de Cueto, Presidente de Canadian Pacific Kansas City de México y Maite Ramos, Directora General de Alstom México, coincidieron en señalar que el “México de la Maquila” ya Evolucionó hacia las “Técnicas Especializadas y la Mente-Factura” con diversas fortalezas para aprovechar las inversiones que ya están llegando y las que podrían venir.
“La pregunta es: ¿Cuánto Vale la Oportunidad Ahora? ¿Cuánto le vamos a quitar (de este Mercado) a los Exportadores de otros países?” apuntó Mayorga Tena.
Entre las Fortalezas del México frente al Nearshoring está el “Bono Demográfico” que representa una mayor capacidad productiva que agrupa a un número importante de ingenieros en diversas especialidades.
“Si tenemos al menos el 5% que Exporta Asia a Estados Unidos, el PIB potencial de México podría crecer un punto porcentual adicional a la inercia que ya trae en la Economía. Si además consideramos que se va a necesitar más infraestructura para lograrlo, y la Desarrollamos y/o Construimos en México el impacto podría ser mucho mayor”.
México… ¿Nearshoring, Friendshoring o “País Conector”?
Citando a Abel Mejía Cosenza de DINERO en IMAGEN, en su análisis de si lo que sucede en México es ¿Nearshoring, Friendshoring o “País Conector”? coincidimos en que en poco o más bien en nada es atribuible al actual gobierno, que va muy por el contrario, lo que vivimos es consecuencia de los esfuerzos de gobiernos pasados que robustecieron el andamiaje de infraestructura y legislativo para promover esta industria obedeciendo más a factores exógenos como la disrupción de cadenas de producción y logística derivadas del Covid-19 y de la disrupción geopolítica entre China, Rusia y EU.
Hoy nos encontramos en una situación donde México es el mayor exportador a EU, con casi 500 billones de dólares (sobrepasando a China y Canadá), y donde el país, en 2023, logró aterrizar 36 billones de dólares de inversión extranjera.
Esta segregación de la inversión directa extranjera nos debe llevar a una reflexión sobre los diferentes términos que se han aplicado al fenómeno de relocalización de empresas en el país y, así, poder medir si realmente estamos, como país, aprovechando la coyuntura internacional.
Nearshoring como el concepto más utilizado que hace referencia a la relocalización de las operaciones de manufactura y logística de las empresas multinacionales, a jurisdicciones que se encuentren más cerca de su mercado final en busca de mitigar los riesgos en las cadenas de suministro. Esto, per se, explicaría una parte de la inversión que se ha movido del sureste asiático hacia México, para tratar de minimizar en el futuro las disrupciones que se vieron por cierre de fábricas y saturación de transporte marítimo en las épocas de la pandemia.
El Friendshoring cambia el enfoque de la localización de la manufactura, debido a que privilegia más que la cercanía geográfica, la cercanía en valores y política.
Como resultado de la rivalidad con China y del conflicto armado Rusia-Ucrania, EUA ha señalado que darán prioridad para la inversión americana a jurisdicciones que estén alineadas con ellos en materia de política económica, geopolítica, Estado de derecho, respeto y apoyo a la iniciativa privada, etcétera. Y aquí es en donde, de seguir el mismo rumbo que hemos tenido en los pasados seis años, México podría verse perjudicado. No es sorpresa que India, que se encuentra físicamente mucho más lejos que México y con infraestructura muchas veces de menor calidad, haya recibido mucha más inversión que México de parte de EU.
Finalmente queda el término de “Economic Connectors”, recientemente inventado por Bloomberg y que comprende a los siguientes países: Vietnam, Indonesia, Polonia, México y Marruecos. Estos países, además de tener plataformas de exportación muy robustas, también tienen relaciones muy cercanas e integradas con los países proveedores de materias primas y bienes intermedios, particularmente con China y han sabido navegar la animadversión entre China y EU, pudiendo mantener su estatus como un país conector que recibe importaciones de uno, para exportar al otro, y que recibe inversión directa de ambos.
En México, esta ventaja se ha concretado, pues, además de la evidente cercanía geográfica y la existente infraestructura para plataformas de exportación, se cuenta con el T-MEC permitiendo que las compañías Chinas encuentren un backdoor para seguir atendiendo el mercado americano sin verse tan afectadas por las tarifas punitivas de EUA.
Pareciera que esta última cualidad de ser un país conector es el que puede dar a México una ventaja significativa en los siguientes años, sólo si somos capaces de defender esta ventaja frente a propios y terceros. Frente a propios para que los siguientes gobiernos no manden señales a los inversionistas de que estamos dejando de ser un país pro-inversión, con un Estado de derecho razonable y con políticas amigables a EU, para que, cuando toque la revisión del T-MEC en 2026, conservemos nuestra posición privilegiada frente a EU.
México tiene la gran oportunidad como país de Nearshoring, Friendshoring y Conector por lo que debe cuidar esta valiosa coyuntura irrepetible recordando que no se da en automático, hay que alinearse y ser muy competitivos para aprovecharla.
Los Parques Industriales han sido los grandes ganadores del Nearshoring, de la pandemia y de la guerra comercial entre Estados Unidos y China, debido a que la demanda de espacios industriales está creciendo fuertemente en México.
En 2020, se tenía la demanda y ocupación de 2.1 millones de metros cuadrados, para el cierre de 2027 se espera un volumen no menor a los seis millones de metros cuadrados.
Esto significa un aumento de 186% gracias a la llegada de nuevos proyectos por el fenómeno del Nearshoring.
En 2022 se logró la renta de 3.5 millones de metros cuadrados y para el cierre del 2023 se tuvo un aumento del 30% debido al constante aumento en la demanda y al cierre del sexenio, para finales del 2024, se estima la ocupación de 4.3 millones de metros cuadrados.
Son dos los tipos de Empresas que más están llegando a México demandando espacios: – Las Industriales del Sector Automotriz y las del Sector de Logística & Distribución.
Las Asiáticas, y más las de origen Chino, no pueden operar en EEUU y se están viendo obligados a instalarse en México aún con precios de renta o venta más elevados.
Hoy tenemos identificados 50 parques industriales en construcción, es histórico, jamás se habían tenido tantos en un año.
Estos 50 parques industriales significan 2mil Ha. y creemos que para 2025 vamos a llegar a las 3,800 Ha. Lo que significa ocho millones de metros cuadrados nuevos de Naves industriales listas para Rentar.
Esta gran demanda de espacios industriales en renta o venta en México genera las graves Noticias de que ya no hay Naves Industriales disponibles con Energía suficiente en todo México, que ya no hay espacios y que ya no hay dónde se instalen las nuevas Empresas que buscan llegar al País, o expandirse las que ya están… una incertidumbre más que no necesitamos.
Esas Noticias No son del todo reales porque también hay muchas Naves y Parques Industriales en Construcción. ¿Qué es lo que pasa entonces?
En los Parques industriales no están todas las Naves ya listas y esperando, se van construyendo conforme va avanzando la demanda y, sobre todo, los requerimientos “BTS” (Built to Suit) que son los más conviene Desarrollar.
Sin embargo, el gran freno a todo este fenómeno es la escasez de tierra ya con uso industrial (ya que tarda mucho su obtención) y que esté en precio viable y con factibilidad de suficiente energía (+30 Megas) para procesos industriales.
Dicho lo anterior, si la CRE y la CFE no proporcionan la Energía suficiente que requiere cada año la creciente demanda del Nearshoring, sólo queda la posibilidad de afrontar este reto generando la Energía de forma independiente de CFE, mediante Nuevas Tecnologías que además de Sustentables, permiten redundancia y resiliencia a base de Paneles Solares (en techos de Naves, áreas de estacionamientos o granjas solares) interconectados a sistemas de baterías con sistema inteligente para optimizar el almacenaje, consumo, costo y generación de Energía en forma independiente de CFE, o utilizando los pocos KVA´s de CFE disponibles, sólo para cargar baterías en los horarios más económicos.
Causas que Frenan el Nearshoring en México:
1. Uno de los desafíos más importantes para el país es conseguir espacios para poder crear más plantas industriales.
2. Otro punto es el abasto de energía por medio de fuentes renovables, factor de suma importancia ya que empresas estadounidenses, asiáticas y europeas tienen muy arraigada la agenda 2030.
La agenda 2030 o conocida como “veinte treinta” es un plan de acción a favor de las personas, el planeta, y la prosperidad, que también tiene la intención de fortalecer la paz universal y el acceso a la justicia donde plantea 17 objetivos con 169 metas de carácter integrado e indivisible que abarcan las esferas económica, social y ambiental.
Las empresas necesitan que la próxima administración que tome el timón del país tenga una política que asegure la provisión de electricidad por medio de fuentes renovables.
Ya sea si se trata de la CFE o alguna otra empresa privada, el problema es que la CFE no cuenta con los medios para proveer este tipo de energía ni para modernizar o ampliar la red de suministro.
3. El otro punto tiene que ver con el Estado de Derecho en México:
Hace algunos meses vimos que se expropiaron vías férreas a Ferrosur, empresa de Grupo México Transportes, subsidiaria de Grupo México en donde les quitaron 120 kilómetros con el argumento de que el tramo entraba en conflicto de intereses con el Ferrocarril del Istmo de Tehuantepec.
Lo que perjudican la visión que se tiene acerca del respeto a los Contratos y a la Propiedad.
4. De acuerdo con Armando Zúñiga, presidente de COPARMEX CDMX y de la Asociación de la Superación por México (ASUME) las Leyes que URGEN en México para que el Nearshoring pueda llegar, avanzar y ser Competitivos vs Asia son:
Además de las leyes y la maduración de la inversión, se deben tomar decisiones de carácter político, financiero y hasta de seguridad pública para que este fenómeno se haga realidad en México, pero al mismo tiempo significa un gran desafío para el País.
Mantenernos cerca de Estados Unidos “sólo geográficamente no basta y no es una garantía ni tampoco asegura” que todas las inversiones del tipo “Nearshoring” se concreten, tiene que ser mantenernos cercanos y alineados en política, seguridad pública y seguridad para las inversiones con el mismo modelo económico para que las empresas que vengan a México tengan las condiciones y medios que necesitan para garantizar su operación a largo plazo que les ayuden a prosperar y mantenerse en el juego de Proveeduría al mayor mercado que representa estar alineados a Estados Unidos.
De no ser así, se tendrán que mover a los lugares donde sí encuentren condiciones favorables y con seguridad a largo plazo. Por ahora lo que queda es esperar que México sea capaz de evolucionar para cubrir esas necesidades a corto plazo y ofrecer buenas expectativas a largo plazo, decisión que ya se tomó en las urnas el 02 de Junio 2024 y sólo falta que el Gobierno entrarte lo demuestre con hechos reales para todo el mundo.
(Fuentes: SE, SEGOB, INEGI, BANXICO, SHCP, Observatorio Nearshoring, TLCAN, TEMEC, CFE, CRE, ECOBI, CEESP, IMCO, ANPACT, AMDA, ASUME, FORBES, EL ECONOMISTA, EXPANSIÓN, EXCELSIOR, SKANDIA, COPARMEX, CCE, CANACINTRA, CONCAMIN, DELOITTE, HOGAN LOVELLS, TESLA, DATOZ, GBM Research, Abel Mejía de DINERO EN IMAGEN, y SITE.)
Como es el claro ejemplo de la gigante automotriz, Tesla, misma que probablemente comenzará la construcción de su nueva planta industrial en Santa Catarina, en el estado de Nuevo León, sin embargo, esta realizará su inversión fuerte hasta los años 2024 y 2025.
Las cartas de desarrollo urbano en Querétaro para el año 2024 representan un componente fundamental en la planificación y gestión del crecimiento de la ciudad. Estos documentos estratégicos establecen las directrices y lineamientos para el desarrollo sostenible y ordenado de las áreas urbanas, considerando aspectos como la infraestructura, vivienda, servicios públicos, y la integración de zonas periféricas al centro urbano.
En el contexto actual, donde el crecimiento poblacional y la demanda de servicios urbanos han aumentado significativamente, las cartas de desarrollo urbano juegan un papel crucial en garantizar un desarrollo equilibrado y sustentable.
Aquí te compartimos ¿cómo interpretar la nomenclatura de usos de suelo?
La tabla a continuación presenta un compilado sobre los diferentes usos de suelo, la densidad, el número de niveles permitidos, la altura máxima, COS, CUS y el factor para calcular densidad.
La tabla está estructurada en varias columnas que contienen los siguientes datos:
Uso de suelo: Esta columna enumera los diferentes tipos de uso de suelo permitidos en la zona. Puede incluir categorías como residencial, comercial, industrial, entre otros.
Densidad: Esta columna indica la cantidad de construcción permitida por unidad de área.
Número de niveles permitidos: Este parámetro es importante para garantizar la seguridad y la estética de la zona.
Altura máxima: Se mide generalmente en metros desde el nivel del suelo hasta el punto más alto de la edificación.
COS, CUS Y CAS:
Densidad: Se calcula “Superficie del predio (m2) / Factor = Número máximo de viviendas”
Es importante destacar que la información presentada en esta tabla puede variar según las normativas y regulaciones específicas de cada jurisdicción.
Estos datos son utilizados por los planificadores urbanos, arquitectos y desarrolladores para tomar decisiones informadas sobre el diseño y la construcción de edificaciones en una determinada área. Además, también son utilizados por las autoridades locales para emitir permisos de construcción y garantizar el cumplimiento de las regulaciones urbanísticas.
SITE Inmobiliaria se enorgullece en ofrecer servicios de consultoría inmobiliaria de alta calidad para ayudar a los propietarios a maximizar el potencial de sus propiedades. Nuestro objetivo es proporcionar recomendaciones personalizadas y estratégicas para garantizar que cada propiedad sea utilizada de la manera más efectiva posible.
Los macrolotes permiten una planificación más holística. En lugar de desarrollar parcelas de forma aislada, se consideran aspectos como la movilidad, la infraestructura y la sostenibilidad en toda el área.
Esto conduce a un uso más eficiente del suelo, evitando la fragmentación y promoviendo una mejor calidad de vida para los residentes.
2. Usos de suelo:
Los macro lotes fomentan la diversidad de usos. Pueden incluir habitacional, comercial, industrial, mixto.
Esta mixtura crea comunidades más vibrantes, donde las personas pueden vivir, trabajar y disfrutar de espacios recreativos en un mismo lugar.
3. Conectividad y Movilidad:
Los macrolotes se diseñan considerando la conectividad. Se integran con sistemas de transporte público, ciclovías y peatonales.
Esto reduce la dependencia del automóvil y promueve una movilidad sostenible.
4. Impacto Ambiental:
Al desarrollar grandes extensiones de terreno, es crucial considerar el impacto ambiental.
Los macrolotes pueden incluir áreas verdes, sistemas de captación de agua y estrategias de eficiencia energética.
5. Equidad Social:
Los macrolotes ofrecen oportunidades para vivienda asequible y espacios públicos accesibles para todos.
La planificación inclusiva garantiza que los beneficios lleguen a toda la comunidad.
Conclusiones
Los macrolotes representan una tendencia prometedora en el desarrollo urbano. Su enfoque integral, diversidad de usos y consideración ambiental pueden contribuir a ciudades más resilientes y habitables. Sin embargo, es fundamental que los gobiernos, desarrolladores y comunidades trabajen juntos para maximizar su potencial y garantizar un desarrollo urbano equitativo y sostenible.